冷庫依然是物流地產行業內的一片藍海。什么樣的冷庫產品更有市場？

這幾年，冷鏈市場的成長無疑是非常令人樂觀的。這也同時給發展逐漸滯緩的物流地產行業，帶來了新的增長點。

但是相比起普通干倉而言，冷庫因為有著非常強的專業要求，所以各大投資機構和開發商也不是敢于立即下場。

而要真正做好冷庫的投資和運營，也不是單單一篇小短文就能說得明白的。

今天我們就其中的一個方面，來談談物流地產下的冷庫產業，是應該走標準化的道路還是繼續堅持定制化建設的路。

如果要闡述這個問題，我們需要將冷庫按照不同功能區分后再分別就其特點進行說明。

定制化的生產型冷庫

生產型冷庫就是指在低溫環境下對產品進行深度加工處理的冷庫場所，一般都靠近漁港、畜牧基地等區域。

生產型冷庫的主要功能不是用于存放，而是在低溫下對水產品或肉類進行預冷、深冷、切割處理或其他加工等工作。它更像是一個冷鏈狀態下的加工廠。現在冷鏈細分領域中比較火熱的中央廚房，其實質也是生產型冷庫的一種形式。

由于生產型冷庫偏重加工，產品種類較為單一，所以對于溫區的要求不需要非常細化，在溫區設計上很少會出現變溫區。因此，這方面容易標準化設計。

但是也同樣是因為加工的比重較大，所以這類型的冷庫對流水線、加工處理設備等硬件設施的要求很高，更要兼顧原材料入口、預處理分區、產成品出口和排污處理等等多方面的動線布局，對冷庫本身的消防分區、防火墻和建筑物形態有著較強的要求。

其實，生產型冷庫更多的是偏向廠房結構，對于土地性質、配電額度和環評都與普通的物流地產有著區別。所以，就此而言，生產型冷庫是很難進行標準化開發的。

標準化的存儲型冷庫

存儲型冷庫一般是承接大貿凍品、加工后產品或瓜果蔬菜的場所，主要靠近在港口、原產地或中轉地。

存儲型冷庫很少需要進行庫內附加操作，它只是作為簡單堆存的場所，所以對于庫內分區結構沒有過多要求。

而承租存儲型冷庫的，主要是以量盈利的貿易商、批發商等。由于單位利潤不高，所以他們會對冷庫坪效非常敏感。

這就導致了每平米可以堆放的托盤數，更受到他們重視。也就是，倉庫的層高和承重，是否可以做到最大化利用的問題。

這一點，對于進行標準化倉庫開發的投資機構和開發商而言，是非常有利的。

因為，標準化的冷庫還是主要基于普通倉庫的藍本進行設計的。而標準化冷庫的設計，可以使得倉庫在建設伊始，就預先處理好地坪預埋、管道排布空間等問題。并且，如果是專業化的標準冷庫開發企業，甚至可以將溫區、隔熱板、制冷機等其他所有設施都做好，只等租賃企業拎包入住即可。

相比起用普通干倉進行改建的冷庫，這種在設計和施工階段就預先進行處理的標準化冷庫，無論是在倉庫內部空間，還是在施工時間上都會更占優勢。而這種空間和時間的優勢，又可以轉化為成本優勢，更容易吸引相關企業的興趣。

充滿機遇的零售型冷庫

零售型冷庫也就是現在需求量增長最為迅猛的銷地倉，主要設置在人口集中、消費體量可觀的中、大型城市中。

相比起前兩種冷庫，零售型冷庫就有點復雜了。經過電商競爭的洗禮，現在的零售型冷庫不單單需要具備在銷售地進行商品存儲的功能，更需要同時兼備在庫內完成增值業務的能力。

就其存儲功能而言，零售型冷庫對于溫區有著較高要求。因為，往往一個倉庫內可能需要堆放恒溫的巧克力、冷藏的蔬果和冷凍的肉類，甚至還會存儲深凍的金槍魚。所以，倉庫內每個分區該如何設定溫度就顯得格外重要了，不然就會出現嚴重的貨損。

而對于增值業務而言，它需要的冷庫特點又類似生產型。雖然是一些輕加工，但是也需要搭建流水線、布局排污處理等等。

最后，這兩種業務形態又需要整合在同一個倉庫內，所以這對于標準化冷庫的建設而言是非常具有難度的。

一是因為，開發商在建設時是完全無法預知未來的租戶是放什么產品的。而如果一味地將每個分區都進行跨溫區處理的話，那么過高的成本，就不得不轉嫁到租金上去。這就導致其在租賃市場中失去競爭力。

二是因為，配合增值業務的設備設施擺放，需要考慮倉庫本身的建筑形態、柱網密度和電力供應等條件。這些也是很難在冷庫主體設計階段就能預知的問題。

但是，零售型冷庫卻是當前市場中最為受到關注的一個分類。

受益于線上食品消費的高速增長，大量的市配型冷鏈企業如雨后春筍般出現。而正是由于需求和供給的失衡，這些冷鏈企業在很多情況下都會主動去適應標準化干倉的建筑結構。

其實，這同時是給了倉庫開發商們一個很好的機會，去從中了解、研究什么樣的標準化產品，可以更好地適用于這些冷鏈企業的運作要求。

由于冷鏈本身是在溫控條件下的產業鏈，所以無論是生產型、存儲型還是零售型冷庫，最優設計和建設都最好是定制化處理。

但是隨著線上冷鏈產品消費的迅猛增長，“有了訂單再來建設冷庫”的理念已經完全無法跟上發展的腳步了。

那么，標準化冷庫的出現，無論是對投資方還是使用方而言，都無疑是恰到其所的——投資方需要標準化的產品進行資本運作，而使用方需要可以立即入駐的冷庫進行業務運營。

但是，標準化冷庫發展的難點也同樣不可忽視。這主要就是集中在項目初期對于土地所在區域的評估和調研，以判斷該市場到底適合什么類型的冷庫。然后，再根據需求的特點進行針對化的設計和建設。

這種針對性，就是在標準化倉庫和適應冷鏈需求的定制化倉庫之間，尋求的平衡，從而避免出現冷庫無法使用而空置，或者過度定制化而無法進行資本運作的情況。

就目前來看，冷庫依然是物流地產行業內的一片藍海，而通用性強的標準化冷庫產品更是需要得到廣泛關注和研究的細分領域。

國內的消費結構和消費水平，預示著冷鏈還有著相當廣闊的增長空間。而冷庫作為支撐冷鏈業務的底層結構，也一定會有更為強勢的上升勁頭。

對于不動產的投資機構和開發商而言，誰可以更快找出平衡冷庫標準化和定制化的方法，誰就可以在這個賽道中取得先機。

來源 | 明說物流曉看圈

作者 | 大笨馬

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