本報告從高力國際業務所涉及的冷鏈物流中下游的倉配市場出發，本著多見者博，多聞者智的求學態度，對成都地

本報告從高力國際業務所涉及的冷鏈物流中下游的倉配市場出發，本著多見者博，多聞者智的求學態度，對成都地區冷庫以及冷鏈運營企業展開了一系列調研學習工作，深入了解行業現狀及困境，并從中發掘投資機遇與挑戰。

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冷鏈倉儲行業的現狀與困境：洞徹事理，洞見癥結

1.1. 紛紛籍籍，行業集中度低

截至2018年第三季度，成都市場租賃型標準冷庫總存量約為60萬平方米（約380萬立方米）。僅為傳統常溫高標庫市場總存量的1/6，且由超過14個項目貢獻，如果剔除大型交易市場類型的冷庫，成都冷庫單項目平均體量僅為1.7萬平方米。

一言以蔽之，小而零散，且各自為政，偏安一隅。雖經歷數十年的發展，卻依然沒有能生出面向全國市場，提供冷鏈全鏈條服務的巨頭。

1.2.  冷鏈倉儲行業缺乏市場標準，硬件設施品質參差不齊

目前成都市場上的冷庫項目由于缺乏統一的行業標準，各開發商不得不自由發揮，導致市場上的冷庫設施硬件品質千差萬別。

相較于普通常溫倉庫，冷庫所提供的倉儲服務更為多樣，比如高標準的冷庫會根據貨品需求溫度的不同，提供多種溫區的儲藏空間。

但現實中，許多冷庫項目由于目標客戶需求研究不足，分區設計缺乏規劃，導致功能單一，管理運行困難，成本居高不下，使得項目空間布局無法滿足租戶需求，大幅降低了冷庫需求方與供應方的匹配度。

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數往知來，成都冷鏈倉儲的投資機遇與挑戰

挑戰

挑戰1：需求端企業的利益至上主義和消費者的低價優先思想，抑制了冷庫的標準化發展

由于食品在流通過程中的安全質量與利潤不易兼得，更高利潤往往是經銷商追逐的重點。同時過去大部分消費者也是過分關注價格，對于食藥品在運輸儲藏過程中的質量保障問題知之甚少，也不甚關注。

事實上正是冷庫需求端的的利益至上主義和低價優先思想阻礙冷鏈行業的標準化，長足發展。

挑戰2：客戶較低的價格承受力大幅限制了高標準冷庫的建設投入

冷鏈物流行業通常具有高成本投入，高技術應用等特征，目前我國的冷庫平均日租金是傳統常溫高標庫的三倍。這樣的倉儲成本使得大量低利潤的農批品難以消受，因此此類產品并非高標準冷庫市場的目標客戶。

產品附加值相對較高的加工食品，商超，連鎖餐飲產品也是盡可能的壓縮冷鏈物流開支。而食品醫藥乃是民生之基本，其冷鏈物流成本難以轉嫁至消費者，導致大量同質冷鏈倉配企業不得不面臨激烈的價格競爭，極大地壓縮了企業的收益。冷鏈利潤率最高的醫藥冷鏈物流行業，卻是市場份額最低的需求客戶，醫藥產品的性質決定了其難以大規模增長。

挑戰3：設備設施投入成本高

地面處理，冷機設備，保溫材料等環節的高投入，讓冷鏈倉配行業形成了較高的行業壁壘。

機遇

機遇1：冷鏈倉儲市場覆蓋率依然較低，生鮮市場規模的提升推動冷鏈物流供應端的增長

以生鮮市場為例，自2017年年底開始，成都生鮮電商超市也開始進入快速發展期，盒馬鮮生，超級物種，蘇鮮生先后進駐成都市場。

而這一情形似曾相識，如果我們回顧成都高標準常溫庫的發展歷史就會發現，過去十年傳統及網絡零售消費的飛躍式發展，快速增長的商品儲存以及運輸業務，直接催生了電商企業以及為其提供服務的第三方物流公司的倉儲需求，吸引了一批企業（如專業物流地產商，第三方物流企業，房地產商，電商企業等）投資開發高標準倉庫。成為高標準倉庫規模化，品質化發展的重要導火索。而近期生鮮電商的快速滲透則成為了推動冷鏈倉儲需求增長的又一重要契機。

機遇2：有“利”可圖：冷庫利潤水平高于傳統常溫高標庫

我們知道冷鏈倉儲項目是一個高投入，重資產的物業類型，其單平米的造價成本是常溫高標庫的2倍左右，然而另一方面，冷庫的租金收益卻是常溫高標庫的3倍以上，同時部分高標準冷庫的租金里還可以附加部分運營管理費用。

因此相對于傳統常溫庫，冷庫的租金更具彈性，增長空間更大。

機遇3：關乎民生基礎，冷鏈物流企業獲取土地更具優勢

目前一二線城市的倉儲用地一地難求，極大的限制了物流倉儲行業的長期發展。而冷鏈倉儲行業由于關系民生之基礎，并由中央層面主導推動冷鏈物流行業健康發展，以保障生鮮農產品和食藥品消費安全。加之冷庫項目通常投資金額較大，對地區經濟貢獻高于普通倉庫，因此冷鏈開發，投資企業在物流土地獲取上擁有更大的協商空間。

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冷鏈倉配行業啟示與展望：深謀遠慮，志存高遠

3.1. 行業前景展望

：階段性陣痛不可避免，但終將撥云見日

從短期來看，未來冷鏈相關技術標準的出臺，高標準冷庫的普及等，都將帶動行業整體投入成本的上升。

這一部分成本將最終傳導至消費者，并推升冷鏈相關產品的市場價格。高力國際預測，成本和價格上漲所引起的市場陣痛難以避免。

短期內可能影響消費者的購買意愿，壓縮冷鏈倉配投資企業和外包運營企業的利潤。但由于食品的剛需屬性，行業長期發展依然被看好。

長期來看，冷鏈倉配設施設備的規范標準化發展所帶來的成本上漲將隨著企業的規模化擴張而被分攤。更高效率的倉配管理運營有望在中長期稀釋掉增加的投入成本。

3.2. 業務規劃展望：更多增值服務，“軟實力”才是未來競爭的硬核

倉儲配送是物流行業最基礎以及占比最大的業務，但同時也是門檻較低，市場競爭最大的業務。

隨著倉配的硬件設施設備逐步成為項目的基礎標配，未來將硬件設施將不再是冷鏈行業的核心競爭力。而更多的軟性增值服務，有望成為冷鏈企業新的利潤增長點。

高力國際調研發現，目前市場上已經有部分冷庫開發和運營企業為租戶提供庫存管理，訂單采購，客戶大數據分析，需求預測等服務。預計未來我們將看到更多的增值服務，如商業檢測，加工質檢等業務面向市場。而這類高附加值業務能夠產生數倍甚至數十倍于普通倉配服務的利潤。

3.3. 需求展望：成都食品加工，貿易企業標準化，品質化業務發展未來將進一步刺激冷鏈倉配需求

作為全國主要的食品加工基地，食品飲料行業（包括川菜調味品、川菜原輔料、液體乳及乳制品、軟飲料等）長期以來都是成都五大支柱產業之一，目前已經形成門類齊全的食品產業體系。作為冷鏈倉儲最大的需求行業，我們看到成都無論是在食品生產亦或是需求上都具有全國領先優勢。

過去成都的中小食品加工，貿易企業無法承受高標準冷庫以及冷藏車成本。然而隨著消費水平增長，公眾對食品安全問題的關注度提升，愿意為高品質食品的溢價買單，推動了一批食品企業走上標準化，品質化，規模化的升級路。

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與投資者書（成都冷鏈市場潛在投資者）

物流開發商

?  傳統常溫倉庫項目搭配少量冷庫

生鮮電商，生鮮商超在核心二線城市快速滲透，成都的冷庫需求也隨之穩步增長。但由于市場上分區合理，便于使用的高標準冷庫項目較少，許多冷鏈運營商不得不租賃常溫庫進行改造。對于傳統物流開發商，在傳統物流園中配置一定比例的冷庫，可以應對未來可預見持續增長的生鮮租戶需求。

? 前期建設預留部分面積可轉為冷庫使用

如果開發商因為缺乏相關經驗，或者出于風險控制考量，而對自建冷庫保持謹慎。對此高力國際建議物流開發商可以在建設常溫庫時，可以更穩定電壓的電力通道，以及在墻面和地面的建設中預留保溫材料冷板空間等（關于冷庫標準參數請見報告附錄），以便后續使用中的改造需求。

? 規劃先行，積極尋求與專業團隊合作

對于冷鏈物流開發商：關注冷鏈運營企業以及終端用戶的倉配需求特征，在冷庫規劃階段合理布局。建議尋找專業冷庫建設規劃團隊合作。由于冷庫前期的硬件設備選擇，和功能分區規劃極其重要，將直接影響后期10-20年的運營成本以及收益。因此高力國際建議企業在早期規劃階段引入專業團隊意見建議，可以節省大量成本。此外，對于大面積租戶進行局部定制建設也不失為一種選擇。

冷鏈運營商

? 與大型開發商合作

由于市場上各倉儲項目的標準不一，高力國際建議有倉儲需求的冷鏈運營商積極尋找與大型物流開發商冷庫或常溫庫改造項目的合作。

? 全國范圍復制

同時可將成功的租賃，改造或定制案例在異地復制。多地區的深度合作可以幫助運營企業節約選址時間以及租賃成本。

? 拓展服務內容

冷鏈增值服務，一站式服務是冷鏈運營企業拓展業務的核心競爭力，如訂單采購管理，庫存與配送管理，客戶數據分析，地區需求預測，產品質量安全控制等附加服務，可以幫助企業成為一站式綜合冷鏈物流外包服務商。

廣義投資人

生鮮電商的冷庫開發投資具有一定優勢。

由于生鮮電商具有超過一般冷鏈倉儲開發商和運營商的獨特優勢，就是商流。也正是因為生鮮平臺電商的倉儲物流服務是基于現有的商品交易流通需求而建立的，這樣一個先有需求，再建立供應的模式使得生鮮電商在冷庫開發投資方面，無論是資金投入，擴張規模和風險控制都具有一定優勢。

成都生鮮電商市場規模的快速增長，帶來了更多的冷鏈倉儲需求。

而這一情形似曾相識，如果我們回顧成都高標準常溫庫的發展歷史就會發現，過去十年網絡零售消費的飛躍式發展，快速增長的商品儲存以及運輸業務，直接催生了兩大電商巨頭以及為其提供服務的第三方物流公司的倉儲需求，吸引了一批企業（如專業物流地產商，第三方物流企業，房地產商，電商企業等）投資開發高標準倉庫。成為我國高標準倉庫規模化，品質化發展的重要導火索。而近期生鮮電商的快速滲透則成為了推動冷鏈倉儲轉型升級的又一重要契機。

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