許多現象，皆在表明冷鏈向“熱產業”的轉變。

政府層面對冷鏈高度重視，特別是2021年底以來，冷鏈領域重磅政策持續、加速落地；近期，國家發改委亦印發《關于做好2022年國家骨干冷鏈物流基地建設工作的通知》……

同時不難發現，業界對冷鏈的關注度顯著提升，形成積極的發展共識，其中的代表性玩家似乎也在朝著這一方向“偏移”，只等蓄勢待發，就比如說北京建設。

北京建設過去定位為綜合性地產開發商，致力貫徹“融投管退”剝離部分物流、工業地產資產，并搶抓中國冷鏈發展機遇。其已打造出領先的進口凍品產業綜合服務平臺——“凍品e港”。

近日，北京建設發布公告稱，轉讓TCIV、TCIII、常熟公司及吳中公司各75%股權，初步最低代價約8.11億元，進一步落實部分工業地產資產售出。還值得一提的是，凍品e港亦于近期攜手統采平臺完成全方位資源整合，推動競爭力提升。

“一退一進”之間，釋放北京建設將聚力發展冷鏈的信號。

也即冷鏈或進入政策、市場雙重驅動新階段，從而成為市場投資的又一黃金領域，啟示我們應予以更多重視、深化認識。

冷鏈政策熱背后，回應多重時代需求

2021年底，國務院辦公廳印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確頂層設計和系統指引。多部門隨之積極行動、細化舉措，密集發布相關政策文件以促進冷鏈物流發展建設，部分如下圖所示。

來源：格隆匯整理

還可以看到，政策文件中多次提及“骨干冷鏈物流基地建設”，并且在政策的大力引導下，其實際布局建設落實較快，朝著2025年“小目標”積極追趕。

最新，國家發改委印發《關于做好2022年國家骨干冷鏈物流基地建設工作的通知》，明確24個國家骨干冷鏈物流基地，加上已于此前發布的首批17個國家骨干冷鏈物流基地建設名單，國家骨干冷鏈物流基地已達41個，覆蓋全國27個省（區、市）。

這也表明，冷鏈有望“跑快”，更早步入高質量發展。

至于其中的實際意義，可以從兩個層面來理解：

其一，有助于拓展覆蓋范圍并打破資源分布不均衡的困境，促進冷鏈與相關產業聯動發展。

更具體的，“骨干冷鏈物流基地”的建設將使冷鏈物流輻射能力增強、空間分布優化，亦有機會吸引更多的社會資本、商業力量進入，加快帶動產業規模化、集約化、組織化、網絡化發展。

同時，這也有利于加強冷鏈與現代農業、冷鏈產品加工、商貿流通等產業融合發展，擴大中高端冷鏈服務供給，助力相關產業發展。

其二，冷鏈的發展與高品質生活、鄉村振興等國家戰略高度關聯，是重要基礎。

我國處于不斷滿足人們美好生活需要的現代化進程中，十九屆中央政治局第二十八次集體學習中，亦明確提出“高品質生活”這一概念。冷鏈產業拓展覆蓋范圍、提升效率，能夠更好保障食品、藥品的安全、優質等需求，服務高品質生活。

鄉村振興方面，冷鏈能夠在農產品上行和工業品下行之間起到雙向鏈接，助力鄉村振興，并且是減少農產品產后損失和食品流通浪費的重要手段。據《2021年生鮮農產品冷鏈儲運技術發展報告》指出，我國食品、生鮮農產品在流通環節中的損失嚴重，每年直接經濟損失高達6800億元。

另值得注意的是，二十大報告指出國內生產總值114萬億元、城鎮化率達64.7%，提到著力推進城鄉融合和區域協調發展。冷鏈作為其中的基礎設施，無疑有望提速發展。

不過，進一步來看，冷鏈是一個跨行業、多部門整合的整體，業務范圍也較廣，包括蔬菜、水果、肉等初級產品，速凍食品、肉、水產等加工食品，以及化工產品、醫藥產品等特殊商品，背后對應著相當多的細分領域及各式參與者。

秉持優中選優的投資原則，還是要從那些規模大、成長快，滿足高品質生活需求的細分領域尋找機遇，將眼光放在具有核心競爭力的企業身上。下面結合產業現狀進一步分析。

聚焦核心領域與企業，北京建設過“篩”

整體上看，上文已提到冷鏈有望“跑快”，其市場規模的預測數據亦直觀證實著這一點。根據勾股大數據、中物聯冷鏈委，2017年-2021年，我國冷鏈物流市場規模的年復合增速為13.2%，而2022年-2026年這一數字將達到17.5%，在2026年達到9371億元。

同時，我國是農產品生產、消費和貿易大國，食品生鮮在冷鏈行業中占據絕大部分市場。

而與廣闊市場形成高度反差的是，我國冷鏈與發達國家仍存差距，仍待解決冷鏈流通率較低、冷庫建設規模不足的問題。也由于這一領域的發展難以一蹴而就，已呈現出明顯競爭優勢的玩家不多且存在一定競爭壁壘，現有的代表性企業或率先受益，與行業共振成長。

另一個角度而言，按照企業類型來劃分，冷鏈領域主要包含運輸型、配送型、電商型、供應鏈型、平臺型。

考慮到未來趨勢即冷鏈將向輕資產、數字化等發展，平臺型企業或更具關注價值。

綜合上述要點“篩選”，北京建設及其旗下的凍品e港再次脫穎而出。

進口凍品行業在我國食材市場占據一席之地，這是由于中國的肉類消費量被長期“看漲”，產銷缺口加大且追求品質化，即是典型的滿足高品質生活的賽道。上文也提到，凍品e港是領先的進口凍品產業綜合服務平臺。

此外，值得注意的核心邏輯還包括以下三點：

1）凍品e港已實現全產業鏈覆蓋，且以技術為底座。

凍品e港正式上線短短三年時間，做到提供覆蓋全產業鏈的一站式服務，包括國際貿易服務、B2b在線交易服務、冷鏈倉儲服務、冷鏈物流服務、中央廚房服務、供應鏈金融等，同時運用了云計算、大數據和人工智能等高科技技術，推動自身與行業的效率提升。

后疫情時代，企業越來越多地去關注效率、降本增效。特別是中小微企業而言，有的甚至走到了存亡的邊緣，迫切地需要借助平臺的力量。

進口凍品亦存在大量小規模企業亟待擁抱產業互聯網，中國進口食品企業中近8成為小規模企業，進口牛肉行業規模最大企業的市場份額不到5%，因此凍品e港的爆發性機遇是不小的。

2）凍品e港“朋友圈”強大，近期亦攜手統采平臺。

較強的產品力之外，凍品e港還傾力打造出具有國際影響力的行業品牌“828凍品交易節”等，從而匯聚了強大的政商資源。

目前，凍品e港已與烏拉圭、巴西、澳大利亞、愛爾蘭、丹麥、加拿大、美國、智利、阿根廷、西班牙、挪威等多個國家駐華大使館及各國肉類水產協會建議商務外交關系。今年第三屆828凍品交易節，亦吸引了全球有17個國家和地區的觀眾及多國駐華大使館與國家行業協會參與其中。

最近，凍品e港亦與食品農產品跨境服務統采平臺暨中國預制菜產業交易服務中心（簡稱“統采平臺”）攜手，完成全方位資源整合，包括打通流量渠道，融合雙方線上產品優勢等。

來源：統采平臺截圖

此舉也為凍品e港注冊用戶及冷鏈行業同仁提供出更優質的服務，再度強化凍品e港的綜合競爭力。

3）深化輕資產化進程，聚力發展冷鏈

上文已提到，北京建設轉讓公司之附屬公司部分股權，為公司回收可觀的現金收入。這也有利于集團業務模型中的減債、再投資和分配的目標，進一步改善公司盈利能力，深化公司輕資產化進程。冷鏈作為其核心業務之一，亦將受益于此。

綜上，北京建設是冷鏈領域兼具能力與資源的平臺型企業，并且具備一定稀缺性，筑高了凍品e港的競爭壁壘。隨著其在這一領域的聚焦與縱深，未來值得期待。

尾聲

回到投資上來說，投資即是投未來，冷鏈即是一個攸關未來的方向，而且成長性相當可觀。北京建設方面，身處其中具有較高價值的細分領域，具備競爭優勢與壁壘，當屬一只值得長期跟蹤的標的。

盡管一段時間以來，北京建設的股價表現平平，處于歷史較低水平，但隨著凍品e港的業績被兌現、檢驗，市場將認識到其身上的成長性、稀缺性，屆時其亦有望迎來估值重塑。

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