實戰北京冷庫租賃與投資

時間：2023-05-03 15:07:37來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

近年來，冷鏈物流已經成為保障民生和鏈接全球生鮮食品、藥品的重要通路，根據最新發布的研究報告《中國冷庫指南》，2020年CBRE世邦魏理仕錄得的冷庫成交面積較2019年翻番，2021年前三季度的冷庫租賃成交面積已經超過2020年。食品冷鏈、醫藥冷鏈市場方興未艾，冷庫基礎設施已經成為物流新基建的重要內核。我們相信，未來三到五年，冷庫投資將持續升溫。

全球冷鏈聯盟（GCCA）的數據顯示，2018年中國每個城市居民擁有的冷庫容量為0.13立方米，僅約為美國的四分之一，未來還有巨大的增長空間。根據CBRE 2022年投資者調研報告，對冷鏈物流的投資意向大幅上升12個百分點，與此同時自2020年起冷庫投資交易也日趨活躍，境內外資本紛紛加快腳步布局冷庫市場。

相比普通高標庫，冷庫投資和建造更為復雜，管理和運營更精細化，收入更多元，對投資者而言其前期項目投入更大。本文將分別通過租賃和投資案例，詳解在冷庫領域選址、落地過程的注意事項和實操經驗。

租賃

冷庫用戶選址布局要求比干倉更高，對業主庫內運營水平的高效性、穩定性和客戶服務能力提出挑戰，而另一方面又為業主創造了租金以外的收入來源。

CBRE華北區顧問及交易服務部 | 產業地產團隊受全球知名生命科學品牌委托，于2020年為其華北運營中心項目提供選址咨詢顧問服務，并在2021年助力其成功落戶北京順義機場區域——普洛斯北京空港物流園，為冷庫租賃實踐提供了標桿范例。

通過深入研究冷庫用戶的特殊需求，CBRE通過與業主協調，做出創新和努力，實現項目落地：

解決方案

項目所處的順義空港區域為港城融合的國際航空中心核心區，具有鄰近交通節點和服務終端的雙重優勢，適用于專業類物流中心（特別是像醫藥物流這類對衛生安全和時效要求都很高的專業性物流）；由于該園區規劃為奧運物流園區，所以電力充足，無增容困擾。

解決方案

CBRE憑借對市場可租信息的精準把握，以及對租戶和業主雙方的深入了解，幫助客戶快速鎖定機會，爭取到了稀缺面積；客戶將該冷庫作為華北運營中心使用，其體量規模需求較大；北京近年倉儲物流設施和土地都極為緊俏，2022年第一季度全市空置率僅3.0%，而位于順義空港這樣的核心區位又符合冷庫改造標準的物業更是稀缺。

解決方案

普洛斯物流園區屋頂資源已大規模部署分布式光伏發電，實現節能減碳效果，體現企業社會責任。

解決方案

該項目是客戶首次布局華北。對于謹慎的外資客戶，CBRE在選址過程中準確細致的對接客戶需求，為客戶最大程度的避免潛在風險，協同業主為客戶提供了定制化服務的高品質交付。

解決方案

業主為客戶配備充足電量，滿足多溫冷庫改造需求；普洛斯開發的倉儲物流設施本身具有高標準高規格的優勢，且為未來功能擴展做充分預留，適配性強，經過改造后滿足了客戶在產品和功能設計上的特殊要求。

解決方案

經過與租賃雙方多次協商，最終確定了雙方的工作分割界面，其中，分揀、傳輸等流程的自動化改造，實現客戶拎包入住的要求是此次交付的亮點。

解決方案

與此同時，為服務高品質客戶，在普洛斯內部也是第一個多部門聯動協同的創新項目典范；歷經多次深入談判，CBRE借助本項目租期長、客戶資質信用佳等特點，代表客戶在租金上向業主爭取到了相當的優惠。

投資

在冷庫投資中，城市、區位、體量、品質、功能等要素，都是影響投資回報的關鍵。因此，冷庫投資者需要對于時點把握、策略組合、標的選擇等核心問題，進行專業的研究和理性的判斷。

近年來，物流開發商和倉儲企業，不斷加速在全國的冷庫網絡布局，相繼在全國范圍內拿地建設、改建高標準冷庫。據中物聯冷鏈委統計，僅2021上半年，新建、改建的冷庫容量就超過354.2萬噸（885.4萬立方米）。火爆的投建需求使得可選標的供不應求，對買家決策和交易流程效率提出高要求。

CBRE華北區顧問及交易服務部 | 產業地產團隊受外資冷鏈開發商委托，于2021年底為其北京運營中心項目提供收購交易代理服務，并于2022年初助其成功落戶北京順義。全流程周期僅4個月，幫助客戶解決了以下技術難題：

解決方案

CBRE調動長期積累和維護的房源信息和賣家關系，為買家鎖定難得標的選項；在成熟設施匱乏的情況下，CBRE建議買家拓寬選址范圍和標準，尋求創新的物業標的。

解決方案

CBRE在成交過程中，持續高效地推動買家內部流程的多方實施，并提前與買家分享我司內部多年積累的市場調研數據與案例分析，最終在4個月內推進各個節點的順利進行，快速成交。具體流程為：

2021年10月份，從客戶在北京的整體布局、順義區域的冷庫需求及集中化管理等不同層面幫助客戶給投資人做了相應的項目推進資料；2021年11月成功簽署意向書（LOI）；2021年12月份完成所有的盡職調查（DD），并于2021年12月底完成購銷合同（SPA）簽署；2022年1月初完成工商變更。

解決方案

CBRE調查并提供北京及順義區域市場的租金和土地價格、現有冷庫租金等詳細數據信息，協助客戶完善財務測算基礎數據，從而推動買家完成內部論證和交易決策。

“冷鏈布局物流無論是從客戶層面還是開發商層面，都是近年來的焦點。CBRE憑借優質的客戶資源及稀缺項目資源為此類客戶的布局提供了高質量交付。隨著客戶的需求在近年來愈發的具有挑戰性，如何協調各方資源滿足客戶定制化的需求，并設計更具創新性的服務方案是我們的持續發力點。相信CBRE可以憑借現有優勢，在冷鏈物流領域積累更多實戰經驗，為我們的客戶提供更出彩的服務！”

業務聯系：

Rosemary Li 李虹

負責人

顧問及交易服務部 | 產業地產

CBRE華北區

手機：186 1279 1052

郵箱：Rosemary.Li@cbre.com

Ryan Tao 陶然

經理

顧問及交易服務部 | 產業地產

CBRE華北區

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