據冷庫視界測算，截至2021年底，中國冷庫純倉儲租賃需求規模約為794億元，其中，高標冷庫的純倉儲租賃需求規模約為165億元，約1400萬平方米。從2022年～2025年，冷庫倉儲租賃需求的CAGR約9%， 而高標冷庫的CAGR預計在18%左右。

為保證報告的邏輯、故事線、數據、結論與洞察具有較高的行業參考價值，冷庫視界向行業頭部的冷庫投資方、開發商、冷庫租賃方做了多輪陳述與校準后選擇發布。

本次報告有以下幾大看點：

1. 冷庫市場前景廣闊

2. 高標冷庫是投資熱點

3. 長三角和大灣區市場火熱

4.“大房東+自運營”經營模式的開發商更具投資價值

冷庫市場前景廣闊

隨著我國經濟穩定發展，城鎮化進程穩步推進，居民消費水平逐年提高，居民飲食結構的不斷升級，促使生鮮類食品的消費量逐年增加，從而推動我國冷庫需求增長。

2021年底，國務院印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確冷鏈物流的戰略地位，統籌打造三級節點。多部門多政策的持續加碼，從降低物流成本、融資成本、稅費成本等方面大力支持，冷庫行業處于黃金機遇期。

經冷庫視界需求模型測算，2021年我國冷庫租賃需求規模達到794億元人民幣，且接下來4年預計將以9%的復合增長率持續增長。

高標冷庫是投資熱點

目前，我國現存冷庫中，傳統冷庫仍是主流，高標冷庫占比較低。但高標冷庫的需求規模逐年增長，未來增速逐漸加快，主要由兩大因素驅動。

流通及消費端客戶是拉動高標庫需求的主力：生鮮線上零售是高標冷庫租賃需求中占比最大的行業，約占高標冷庫總需求的1/3；近年來生鮮線上零售行業進入高速發展階段，18-21年的年復合增長率高達59.4%。

下游用戶的冷庫需求升級。傳統冷庫普遍存在效率低下、能耗高和存在食品安全隱患等問題，無法充分滿足下游用戶的需求，大量需求或將從傳統冷庫逐漸向高標冷庫遷移。

經冷庫視界模型測算，2021年我國高標冷庫需求規模達到165億元人民幣，未來將加速增長。

投資區域選擇：長三角和大灣區高標冷庫投資機會優于其他城市群

五大城市群人口密集，經濟相對發達，生鮮消費量和進口量在全國占比較高，是高標冷庫需求集中區域。其中長三角和大灣區消費能力更強，人口更集中，

長三角和大灣區為沿海城市群，聚集了大量港口，生鮮進口總量在五大城市群中位于前列。

綜上，長三角和大灣區有大量的高標冷庫需求，是高標冷庫投資的熱點區域。

投資標的選擇：“大房東+自運營”經營模式的開發商更具投資價值

目前我國高標冷庫供給較為分散，市場集中度較低，未來或將加快整合速度。

在眾多玩家中，相比于其他經營模式， “大房東+自運營”的經營模式收入結構多樣，不僅有租金收入和運營收入，還持有產權，未來可享有土地增值紅利。同時由于向用戶提供了租賃以外的增值服務，可以更好滿足用戶的需求，與用戶粘性高。專業地產開發商正積極進行全國布局，擴大市場占有率，強化自身倉網能力；此外，產業方開發商自帶商流，也是優質投資標的。

冷庫視界通過對典型高標冷庫項目的收入與運營成本進行分析，得到以下觀點：

對于大房東+自運營模式的高標冷庫，操作費用為主要收入來源，而成本中人工占比最高。根據服務客戶類型不同，典型高標冷庫EBITDA可達11%-21%。

大房東模式的庫方只提供租賃服務，不提供其他增值服務，收入模式較為單一。典型高標冷庫EBITDA約為5%-7%。

在需求支撐和政策鼓勵之下，高標冷庫市場未來可期。目前我國高標冷庫供應較為分散，這也為投資者創造了投資機會，頭部企業正加快全國性布局，未來行業將加速整合，整個冷庫市場充滿了機遇與挑戰。有人把冷庫當作資本工具，有人想真正改變行業。在當下的窗口期，誰能靈敏應對挑戰，抓住機遇，誰就是最終的王者！

全方位冷庫評分模型——冷庫視界LEFSI模型

冷庫視界在調研多方冷庫租戶后，深刻了解到租戶在選擇冷庫供應商時面臨的諸多痛點，每年需花費大量人力物力在選庫上。為幫助租戶更加高效完成選庫的決策工作，冷庫視界牽頭為行業選庫搭建了LEFSI模型。該模型包含4大模塊，14大維度，300余項指標，可為冷庫進行多角度評分；為保障評分體系更科學、更準確，冷庫視界用時半年，采集數十家頭部冷庫租戶選庫評估維度，并針對不同選庫訴求進行賦權與回歸測算。目前，該模型正與數十家冷庫租戶展開緊密合作。

根據冷庫租戶行業不同、冷庫結構不同、冷庫功能定位不同，冷庫視界提供定制化賦權，精準觸達用戶需求。同時，冷庫租戶也可以自由選擇模塊進行組合評分，滿足租戶個性化偏好。

冷庫視界是一家專注于恒溫空間的媒體資訊與數據平臺。基于行業洞見、數據、知識等積累，通過對外資訊、研討會與展會、市場研究報告等形式，賦能產業發展。

了解并下載報告，請點擊行業報告-冷庫視界，冷庫活動，冷鏈報告，冷鏈市場資訊與數據-冷庫行業資訊-冷庫市場研究 (jcsasia.com)