案例 | 貴州省清鎮市“現代化冷鏈物流配送中心”項目

時間：2023-01-19 01:49:13來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

信息來源中國債券信息網

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該項目屬于新增專項債券九大投向領域中的“城鄉冷鏈等物流基礎設施”。項目全部預期收入均由項目自身建設內容產生，收入與成本測算詳細，可為其他同類型項目做參考。

項目單位

清鎮市商務局

建設內容

本項目占地面積約100畝，總建筑面積81612.65平方米，其中:生鮮倉33936.35平方米;空載退貨庫3966.76平方米;配套用房7036.52平方米(計容面積5996.31平方米，地下室不計容1040. 21平方米) ;常溫倉36496.34平方米;配電室176. 68平方米;給水、排水及雨水管網、配套道路等附屬設施工程。主要建設內容包括:生鮮倉、空載退貨庫、配套用房、常溫倉、配電室;給水、排水及雨水管網、配套道路等附屬設施工程。

資金籌措

根據項目實施方案，調整后項目總投資金額為41899.17萬元，其中:資本金11899.17萬元，占總投資的28.40%(其中自籌資金10999. 17萬元，財政補貼資金900萬元) ;擬申請使用專項債券資金30，000. 00萬元，占總投資的71. 6%，其中2020年發行專項債券5000萬元，本次計劃發行專項債券資金3486萬元，下批次計劃申請專項債資金21514萬元。

項目收入

預測依據:根據清鎮市產業投資有限責任公司與貴州百姓友電子商務有限公司及貴州民投裝飾工程有限公司簽訂的倉庫租賃協議合理測算項目經營收入。項目經營收入來源主要為出租收入，其中:

①常溫倉庫出租收入

根據可行性研究報告以及項目周邊地區的出租情況，項目建設完成后可用于出租的常溫倉庫面積36， 496.34平方米，項目運營期第1年(2022年開始對外出租)，假設運營期第1年出租率為60%，以后每年增加10%，至2026年滿100%出租率后不再增長。根據周邊相關市場的租金情況，依據謹慎性原則，合理預測運營期第一年常溫倉庫每月的租金為25. 00元/平方米，以后年度租金每兩年遞增5%。

②退貨庫出租收入

根據可行性研究報告以及項目周邊地區的出租情況，項目建設完成后可用于出租的退貨庫面積3，966.76平方米，項目運營期第1年(2022年)開始對外出租，假設運營期第1年出租率為60%，以后每年增加10%，至2025年滿90%出租率后不再增長。根據周邊相關市場的租金情況，依據謹慎性原則，合理預測運營期第一年退貨庫每月的.租金為20. 00元/平方米，以后年度租金每兩年遞增5%。

③生鮮倉出租收入

根據可行性研究報告以及項目周邊地區的出租情況，項目建設完成后可用于出租的生鮮倉面積33，936.35平方米，項目運營期第1年(2022年)開始對外出租，假設運營期第1年出租率為60%，以后每年增加10%，至2026年滿100%出租率后不再增長。根據周邊相關市場的租金情況，依據謹慎性原則，合理預測運營期第一年生鮮倉每月的.租金為100.00元/平方米，以后年度租金每兩年遞增5%。

④配套用房出租收入

根據可行性研究報告以及項目周邊地區的出租情況，項目建設完成后可用于出租的配套用房面積7，036.52平方米，項目運營期第1年(2022年)開始對外出租，假設運營期第1年出租率為60%，以后每年增加10%，至2026年滿100%出租率后不再改變。根據周邊相關市場的租金情況，依據謹慎性原則，合理預測運營期第一年配套用房每月的租金為25. 00元/平方米，以后年度租金每兩年遞增5%。

項目成本

項目運營期間的運營成本主要支出有以下幾項:

①工資及福利費

工資及福利費包括支付給員工的薪酬、福利費用以及繳納的社保費用等。根據可研性研究報告，項目勞動定員30人，項目運營期第1年(2022年)人均工資5.00萬元，以后年度人均工資均在運營期第1年的基礎上以5.00%的比率逐年遞增。

②外購燃料及動力費

根據可行性研究報告以及項目情況，依據謹慎性原則，合理預測外購燃料及動力費每年占收入的5. 00%。

③維護修理費

維護修理費主要包括設備運營過程中發生的動力、維護、修理等相關費用。根據可行性研究報告，依據謹慎性原則，合理預測項目運營期間的維護修理費按照出租收入的3. 00%測算。

④行政管理費

行政管理費主要包括項目運營過程中發生的辦公費用、差旅費以及日常運營費用等費用。根據可行性研究報告，依據謹慎性原則，合理預測行政管理費按照員工支出的100%測算。

融資平衡情況

根據項目收益預測及其所依據的各項假設，貴陽市清鎮市現代化冷鏈物流配送中心項目在債券存續期間項目經營收入為92，478. 45萬元，項目經營成本為13，958. 50萬元，項目運營期間產生的相關稅費為18，293.24 萬元，預計用于項目資金平衡的項目收益的現金流入60，226.71萬元，項目預期收益對本期債券本息的覆蓋倍數為1.24倍，能夠合理保證償還本期債券本金和利息，可以實現項目收益與融資自求平衡。

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