近日，國務院辦公廳印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》（以下簡稱《規劃》），提出完善冷鏈物流基礎設施網絡，推動冷鏈運輸技術裝備升級，推動冷鏈物流高質量發展，將打造一批具有較強國際競爭力的綜合性龍頭企業。

記者從總部位于深圳的中集集團了解到，作為已在冷鏈裝備行業深耕20多年的企業，中集的裝備已基本覆蓋全冷鏈物流環節。中集冷鏈業務主要布局冷鏈裝備制造及冷鏈物流服務，目前在冷藏箱、冷藏車、移動冷庫、醫藥冷鏈、水果冷鏈跨境運輸等領域具備競爭優勢。

中集集團副總裁黃田化表示:“隨著老百姓收入提高，消費升級已是大趨勢，由此帶來的國內冷鏈物流市場旺盛。中集目前冷鏈相關的業務規模已有約百億，相信政策的加碼會推動中集冷鏈加速度增長，公司將進一步強化戰略布局，未來冷鏈業務前景更值得期待。”

中集移動冷庫。

國內冷鏈市場潛藏著巨大市場機會

冷鏈行業中，海運冷藏箱是鏈接全球集裝箱易損品流通的關鍵載體。青島冷箱是中集一個主要的冷藏集裝箱生產基地。

“過去，這種冷藏集裝箱主要銷往日本、北美、歐洲和澳洲等發達國家。”青島冷箱總經理粘君來表示，近年來，隨著我國城市化和老百姓消費水平的不斷提高，老百姓對食品等的冷鏈需求旺盛，中國冷鏈市場持續高速增長。

粘君來說:“雖然處于高速發展狀態，但冷鏈物流在我國整個物流產業中的占比仍然不高，與歐美發達國家相比，差距明顯。這個差距就是機會，國內冷鏈市場潛藏著巨大的市場機會。”

中集航空冷箱。

2021年初，中集成功研發了中國第一款航空冷箱，可用于全球范圍內長距離的醫療類物品的運輸，是移動式冷藏設備的高端部分，中集打破了這方面長期由歐美企業壟斷的格局，填補了該領域的國內空白。

粘君來表示，隨著《規劃》的進一步落地實施，過去以出口為主的冷藏集裝箱未來將在國內冷鏈運輸市場中擔當重任。

中集冷藏車前三季度銷量持續提升

《規劃》指出，嚴格冷藏車市場準入條件，加大標準化車型推廣力度，統一車輛等級標識、配置要求，加快推進輕型冷藏車。

對此，中集車輛有關負責人表示，2021年4月，中集車輛敏銳捕捉輕型運輸車的廂式化市場發展機遇，憑借模塊化的產品設計和擁有自主知識產權的最新一代雙模發泡技術，引領合規化輕型運輸車廂體上裝產品的發展趨勢。

中集冷車。

隨著中國冷鏈物流行業標準的完善與制定，中國冷藏廂式運輸車向輕量化、合規化、標準化、綠色化發展。憑借可靠的產品品質，中集冷藏車在中國市場的冷鏈物流運輸、冷藏生鮮配送等貨物運輸場景中被客戶廣泛應用。

2021年上半年，中集車輛旗下工廠總共生產和交付了3294 臺/套各類冷藏廂式車廂體，同比增長40.5%。

2021年7月，中集車輛登陸A股創業板。中集車輛相關負責人表示，本次上市的部分募集資金將繼續著力于冷藏車新一代產品設計與先進制造技術的研發與突破，包括冷藏車模塊化設計研究，開式發泡工藝研發，蒙皮自動成型技術研發，型材自動化粘接技術研發，高效合廂工藝突破等。公司前三季度冷藏廂式車廂體銷量持續提升。

中集冷庫助力中國冷鏈物流模式變革

《規劃》中提到移動冷庫9次，提到預冷8次，對移動冷庫、預冷設施的兩個應用場景“最先一公里”和“最后一公里”進行了詳細規劃和發展要求。

中集冷鏈總經理助理馬德新表示，2017年以來，中集一直在開展“兩個一公里”移動冷庫、預冷設備的產品研發和應用場景的拓展。

在產品創新和產品研發方面，中集冷鏈通過把集裝箱制造技術和生鮮產品制冷技術進行完美結合，研發出了單體移動冷庫、組合式移動冷庫、預冷箱、速凍箱等產品品類，可以滿足“兩個一公里”產品的需求。

在應用場景拓展方面，無論是在“最后一公里”開展的社區團購的前置倉，還是在廣東省、山東省、河南省等農業大省開展的“最先一公里”利用移動冷庫、田頭小站和預冷設備開展荔枝、龍須菜、櫻桃、獼猴桃、酥梨的預冷和冷藏實踐，中集移動冷庫為農產品保鮮、農民增收、鄉村振興做出了積極貢獻，完全契合“十四五”冷鏈物流發展規劃的總體要求。

據悉，中集研制的移動冷庫可多箱組合、易拆卸，與傳統土建冷庫相比，具有綜合成本低、投產周期短、使用靈活方便、可拆裝搬運、可回收再利用等多種比較優勢，迅速得到市場的認可和接受。

馬德新表示，《規劃》是移動冷庫行業的東風，中集冷庫將以此為契機，繼續深耕“兩個一公里”的冷鏈市場，不斷創新和優化產品，做好客戶服務，不斷拓展移動冷庫的應用場景和市場，持續做大做強，為中國冷鏈物流發展貢獻中集方案和中集力量。

整合優勢資源，中集冷鏈加速前行

記者了解到，除了冷藏集裝箱、冷藏車和移動冷庫，中集還利用自身已積累的冷鏈裝備技術和信息化技術，積極向醫藥冷鏈和生鮮冷鏈等領域拓展，并取得豐碩的成果。

中集冷云。

中集旗下中集冷云公司重點為順豐、京東、蘇寧等國內快遞物流、電商巨頭提供“最后一公里”配送所需要的小型保溫箱、冰包、冰排和智能化監控設備等小型冷鏈物流裝備。

中集冷云自主研發的醫藥保溫箱采用了一種發泡成型的獨特生產工藝配合相變冰排技術，可以滿足多種溫度區間需求，包括2至8攝氏度、15至25攝氏度、-15至-25攝氏度等疫苗的溫度運輸需求，先后為國內六大新冠疫苗生產企業提供冷鏈運輸服務，包括冷鏈包裝設計、裝箱、內陸運輸、機場報關、機場操作等一站式服務。

中集小飛魚積極布局生鮮出口業務。

在生鮮冷鏈方面，中集物流旗下中集小飛魚已為多家大型進口果蔬商及進口電商平臺提供東南亞進口冷鏈業務，同時積極布局生鮮出口業務，覆蓋多樣化產品服務體系，結合集團裝備優勢，積極研發生鮮品種特種冷箱，進一步降低生鮮在運輸途中的損耗，更加節能環保，跨境生鮮運輸多式聯運業務收入再創新高。

中集集團戰略發展部總經理助理兼冷鏈業務發展中心主任彭輝表示:“《規劃》的發布意味著在國家的高度重視和政策推動下，整個冷鏈物流行業將越來越規范，而行業越規范，中集就越有優勢。”

據彭輝介紹，當下，中集正積極整合旗下各業務板塊優勢資源，加強戰略布局，希望通過領先的全冷鏈物流裝備解決方案以及未來的運營服務，補齊行業短板，為整個行業的健康有序發展貢獻更多力量。

冷鏈賽道火熱，為何冷庫還租不出去？

核心導讀：

1）疫情后，冷鏈賽道變得火熱起來，但進入2022年，冷庫卻租不出去了；

2）主要原因有兩點：一是疫情下餐飲業受打擊較大，生鮮電商賽道各玩家仍沒有找到最終盈利模式，開始收縮虧損嚴重區域；二是冷鏈風口下，一些冷庫玩家盲目投資擴建，導致資源錯配；

3）冷庫建設和運營都需要提前做好規劃，了解真實客戶需求，注重倉庫運營，不盲目跟從。

來源 | 運聯智庫（ID：tucmedia）

作者 | 運聯研究院 丁琦

編輯 | 小L

最近，運聯研究院接到一些冷庫運營商的電話，詢問是否有冷鏈企業需要租倉庫，怎么才能把冷庫租出去；甚至有投資人問，冷庫為什么空置率變得那么高了。

今天的文章，我們就來分析冷鏈這兩年如此火熱，為何冷庫卻閑置下來了。

冷鏈“不冷”，冷庫“冷”

1.1  疫情后，冷鏈賽道火熱

近兩年，新冠疫情反復，消費者對于食品安全更加重視。尤其是大家對于冷凍食品的防疫安全，關注度明顯提升。疫情下，到店消費受到限制，線上生鮮電商得到高速發展，冷鏈物流需求明顯增加。

2021年底，國務院辦公廳印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》。規劃提出，到2025年，布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡，帶動提升冷鏈物流規模化、集約化、組織化、網絡化運行水平。

這是我國第一份關于冷鏈物流領域的“五年規劃”，可見國家對于冷鏈物流的重視。同時，這也預示著，新發展格局下，國家將以更大力度推動冷鏈物流發展。這讓更多玩家看到了冷鏈市場的機會，越來越多玩家入局。

（“四橫四縱”國家冷鏈物流骨干通道網絡布局示意圖）

“十四五”規劃后，全國各地冷鏈政策頻出，為冷鏈企業“開綠燈”。同時，冷鏈產業上下游企業如凱雪冷鏈、恒冰物流均已啟動IPO；樂禾食品、鮮生活等餐飲B2B平臺也獲得巨額融資；中通冷鏈、瑞云冷鏈等冷鏈零擔網絡也得到了快速發展布局，冷鏈賽道變得火熱。

1.2  冷庫迎來退租潮？

往年，夏季都是一年中冷庫出租率較高的時期，甚至是“一庫難求”。但進入2022年以來，各區域核心城市如天津、南京、武漢等都出現客戶退租、倉庫租不出去的情況。

有些冷庫開發商或運營商為了減少空倉率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優惠措施，但租不出去。冷庫突然變“冷”了。

冷庫為什么租不出去了？

疫情之下，冷鏈需求增長迅速，但為何總體看下來，冷鏈倉儲市場表現卻并不理想？

2.1  疫情下餐飲業受挫，生鮮電商也在收縮

春節后，全國主要大城市都出現了疫情反復的情況。疫情防控下，居民消費者只能通過線上購買生活物資，無法到店消費，餐飲門店收入受到斷崖式下滑。

與之對應的生鮮供應商，也受到極大的挑戰。生鮮沒有了銷路，資金鏈就緊張，大量的供應商被迫破產或轉型。這種情況下，冷庫只能退租。

生鮮電商賽道中，大部分玩家也為了繼續生存而開始收縮區域。

自國家發布“九不得”以來，社區團購的發展受到抑制，中小玩家紛紛退場。剩下的四強選手——美團優選、多多買菜、淘菜菜、興盛優選，也紛紛關閉虧損嚴重的非目標核心城市。作為倉店一體的新零售生鮮電商代表，盒馬的部分自建物流基地、供應鏈園區已對外開放，對外招租，說明其之前高估了未來業務量，預期并不理想。

餐飲B2B平臺的美菜、快驢等，也由于持續沒有找到盈利模式，開始全國收縮區域，由原全自營轉為平臺模式，降低自身運營成本風險；生鮮前置倉上市玩家叮咚買菜、每日優鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少，在財報上數據更“好看”。（點擊查閱相關文章《【深度】每日優鮮退市，叮咚買菜撤城，生鮮前置倉“已死”？》）

2.2 資源錯配下，忽略風口，盲目擴張

首先，有些冷庫開發商和運營商只關注到冷庫總需求旺盛，而忽略需求的區域性特征。物流設施需求是有區域特性的，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數玩家缺乏開發運營經驗，跟風投資，項目選址不合理，產品與市場需求不匹配。

比如，有玩家只考慮一線城市冷庫供不應求，所以在周邊大量拿地開發以承接外溢需求。但是，有些城市，只是單純中轉倉儲，內需并不強。如天津市多以進口凍品為主，冷庫多是倉儲集散型為主，在此擴建略顯雞肋，最終導致天津冷庫市場目前供大于求。

其次，這種非根本性需求更改（如供應鏈模型改變），所形成的需求增長存在周期風險。即因一波短期的紅利，而大量投入資源；一旦風口過去，再加上供給本身存在時滯，最終供給遠遠大于長期需求，租金下行壓力必然會加劇。 

如今，隨著線上觸點集中，流量成本提高，線下轉線上的趨勢已經開始淡化。且頭部生鮮電商自建倉能力提升，外協倉需求有進一步下降的可能，同時“十四五規劃”下各區域建立更多的冷庫基礎設施，預計冷庫空置率會進一步上漲。

找準目標客戶，拒絕盲從

3.1  投資基建前做好咨詢

投資或建造一座冷庫前，需要確定市場定位，所以做好咨詢非常關鍵。

首先是冷庫的位置選擇，需要考慮到倉庫的地理位置如何、周圍交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流運輸是否方便，以及電力、場地要求等是否符合該冷庫的投資建設要求。

其次是考慮周邊的產業類型，是否與冷庫的需求相協同。該城市內的冷鏈供應鏈如何，主要是哪些客戶，分別需要什么樣的冷庫，是高標庫還是平倉，是冷凍占比大還是冷藏占比大；目前市場上的冷鏈企業的冷庫需求，未來該區域內潛在的市場需求；以及目前的客戶類型，未來客戶的變化情況等等。

3.2 從需求出發，注重行業細分

因為傳統物流地產納稅能力弱，政府對物流用地的用途細分也有要求，普通的倉儲基本拿不了地。冷鏈物流、醫藥等新物流體系，由于技術含量較高，前期基建投資也能滿足投強要求，同時滿足國家“十四五”冷鏈規劃要求，因此是重點招引對象。

冷庫的建造，最主要的就是要考慮到客戶的需求。以溫度為例，不同的產品，要求的存儲溫度幾乎都不相同。按照冷庫存儲產品要求溫度的不同，可以將冷庫分以下6類：恒溫庫、保鮮庫、冷藏庫、冷凍庫、速凍庫以及超低溫庫。

所以建造或者改造冷庫時，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如，客戶需要哪個溫控區間的冷庫，需要多大的冷庫，冷庫的倉型是否匹配客戶的業務類型等等。只有了解到該冷庫覆蓋周邊城市所需要的各溫度區間的冷鏈食品，合理分配冷庫細分類型，才能更滿足客戶需求。

3.3  注重運營內涵，拒絕從眾

過去10年來，經濟資源向一些發達區域聚集的趨勢越來越明顯。這時，一些玩家看到冷鏈的發展機會后，沒有實際了解客戶需求，拿到地后就投資建冷庫。這種機會主義，不利于玩家建設自身競爭壁壘，一旦紅利周期性與供給時滯性之間的矛盾激化，必然無力抵抗租金和出租率持續下行的壓力。

只用房地產的思維來運營和投資冷庫，是非常不理智的行為。沒有運營內涵，沒有意向去重點培育項目所需的團隊，最后租金難以覆蓋成本，只能草草收場，面臨倉庫無法租出去的境地。這意味著，需要更多關注基建的運營內涵，才能在較長的周期里保有競爭力。

對于冷庫賽道本身來說，金融工具逐漸完善、營商環境逐漸優化的當下，更有利于行業的快速發展和迭代，賽道的長期價值有待凸顯。對于玩家來說，有運營實力、有經驗團隊、有創新能力的玩家，才能夠實現彎道超車，甚至保持長青。

   

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