新冠疫情發生后，消費者對品質商品具有更高需求，加上生鮮電商的蓬勃發展，都為冷鏈物流市場提供了發展機遇。

冷鏈倉儲物流競爭格局

目前中國冷庫的地理分布不均，大部分主要集中在發達的華東沿海，而華中地區、西南地區以及西北部相對稀缺。

隨著社會投資主體的大規模參與，近年來冷鏈倉儲物流的發展極其迅猛。根據物聯云倉數據，2020年上半年全國冷庫倉儲的總存量已超過952萬平方米，這一規模雖然僅占物流倉儲總量的5.5%，但較2019年底規模大幅增長45.9%。

另外根據中物聯冷鏈委及鏈庫網數據，2021上半年全國冷庫求租面積超過86.6萬平方米，同比增長41.46%，從側面印證了市場對于冷鏈倉儲物流的激增需求。

對于一線城市，特別是北上廣深地區，冷庫需求與日俱增而存量有限，出現供不應求的局面。由于新建冷庫成本高、周期長，且租金水平遠遠高于常溫庫，促使部分高標倉庫被改建為冷庫。同時，電商巨頭開始著手自建冷庫與前置倉網絡，階段性會影響部分外溢需求流向第三方冷鏈物流平臺。

總的來說，隨著中國冷庫市場對倉儲空間的需求越來越大，整體冷鏈物流市場持續升溫，隨著更多的投資者、開發商和運營商進入賽道，填補供給端空缺，冷庫市場的未來充滿了機遇與挑戰。

冷鏈倉儲物流價值評估路徑

從技術角度出發，如何估算冷庫的公允市場價值？我們可以分別從成本與收益兩個路徑和角度來衡量。

房地成本

對于一線城市，特別是一手倉儲用地極度稀缺的城市，土地成本相對較高。另外，近年來鋼材價格的增長以及冷庫對建筑物的保溫要求也影響著房屋的建造成本。為了平衡“面粉”與“面包”的關系，熱門區域新建冷庫的租金也會相對較高。

設備成本

制冷設備價格高昂，占據了冷庫建造成本的一大部分，且不同產品的儲存往往對應不同溫度與控溫技術，多數情況下需要核實設備成本，來幫助判斷冷庫建成后的租金水平。

運營凈收入

運營凈收入的預測主要基于不同的運營模式。整租運營模式通常會簽訂長期租賃合同，保證出租率與現金流的相對穩定，而這一運營模式下的冷庫通常為定制物業，租賃風險相對較高；散租運營模式通常能簽訂更高的租金單價，但較短的租賃期會對出租率與未來現金流帶來不確定性。另外，對于持有、運營均為同一主體的冷庫，電費支出需要重點關注。

收益回報

根據戴德梁行研究，2021年物流倉儲類資產買賣雙方預期的資本化率范圍在4.9%-6.0%。冷庫作為物流倉儲類資產中成本投入與運營難度最大的類型，相比高標倉庫，其收益回報也相對更高。另外，隨著基礎設施REITs首批正式鳴鑼上市，普洛斯物流資產包以及高速公路等基礎設施資產，成為了普通投資者可以參與配置的高回報投資產品。

“戴”您一起投資冷鏈倉儲物流

未來冷鏈倉儲物流會配合和服務更多高附加值產業、更多實體企業，成為經濟轉型升級的重要基礎。如果您是對冷鏈倉儲物流感興趣的投資者，戴德梁行估價及顧問服務團隊將通過城市細分市場分析、物業估值、股權評估、財稅盡調、資產包證券化、冷鏈平臺IPO及公募REITs等一系列服務，助您實現投資收益最大化。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理 陳家輝

“隨著國內經濟快速發展，人們追求生活品質，對生鮮食品尤其注重，為冷鏈物流帶來發展黃金期。加上過去幾年的疫情關系，促使國內食品行業更重視食品質量和安全問題，而冷庫作為重要的一環基礎設施，正逐漸受到市場關注。

鑒于冷庫的交付標準較其他物流倉庫復雜，經營方式也更為多樣。因此，不管是對于開發者、運營者還是投資者，專業的冷庫價值評估都尤為重要。此外，去年11月國務院印發“十四五”冷鏈物流發展規劃，提出冷鏈物流設備邁向數字化、標準化、綠色化，加快減排降耗和低碳轉型步伐，為冷鏈物流業的可持續發展迎來契機。”

戴德梁行華東區估價及顧問服務部主管、高級董事 顧悅如

“越來越多的專業投資機構、建設方與運營方已將目光聚焦至冷庫賽道，戴德梁行估價與顧問服務團隊近年來參與了大量的收并購案子，積累了豐富的為國內外冷庫開發商與地產投資基金的服務經驗，不僅能夠通過冷庫價值評估、租金評估、股權評估、財務盡調、稅務籌劃、ESG等服務解決客戶在投資和運營階段的需要，還能夠提供冷鏈資產在IPO、公募REITs、CMBS等資產證券化等資產或股權退出階段的全方位專業服務。”

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華鼎冷鏈是一家專注于為餐飲連鎖品牌、工廠商貿客戶提供專業高效的冷鏈物流服務企業，已經打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔、冷鏈到店、信息化服務、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應鏈冷鏈物流服務平臺。

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