康健聊餐飲創業之坑爹的轉讓費（二）轉讓須知

時間：2023-02-01 23:35:55來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

之前寫得第一篇，作為引子，簡單講了下轉讓費的前世今生，本來說贊過50就更新第二篇，結果一天快點了200贊，我很欣慰，大周末的，專門加個班趕出第二篇來（此處應該有掌聲），我們重點聊一聊轉讓店鋪時一定要注意的點。

康健：坑爹的轉讓費（一）?zhuanlan.zhihu.com/p/34612192?group_id=958089892857593856

首先，我們來看看到底轉讓費的定義是什么吧

轉讓費是指租戶在店鋪租期內(未到期)征得房東同意后將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目(貨物、加盟許可費、其他無形資產)等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。

上邊這段引用自百度百科

我們先來劃重點

1.誰來收取轉讓費

注意，轉讓費是交給上一任租客的，房東本人是不收取轉讓費的，誰得益誰負責，而上一任租客拿了錢就走了，后邊發生什么都很難再找他負責了。

所以，轉讓費是沉沒成本，不要聽上一任租客說將來你不做了也這么多轉讓出去就行了的鬼話，轉讓費必須算作硬性成本，談低一分錢都是好的，畢竟誰知道你將來能不能轉出去呢。

（也有房東通過其他手法變相收取轉讓費的，有利有弊，以后我會聊到）

2.征得房東同意是大前提

首先要搞明白的是，轉讓店鋪是要你跟房東本人簽租賃合同的，你跟上一任租客之間的轉讓合同是一錘子買賣，他拿錢就走了，所以，在沒有見到房東本人之前，一分錢都不要給。

正確的流程是和上一任租客談妥轉讓費后約房東三方面談，首先和上一任租客簽轉讓合同（但是不能給錢），再和房東簽訂租賃合同，合同內容備注完成轉讓合同后生效，之后再和租客完成支付（記得留收據和銀行轉款記錄，千萬別腦殘到給現金還不留收據）。

3.轉讓的是什么

房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目(貨物、加盟許可費、其他無形資產)等，一并轉給下一個租戶。

這個里邊其實

舉個例子，上一任租客和房東簽了五年協議，自己經營到還有三天到期，然后你去轉讓了，轉讓費10萬，好的，恭喜你，你十萬買了3天商鋪的使用權，哦對了，房租另外算哦（也有可能上一任租客比較大方，那三天房租就幫你出了）。

當然，三天后房子里的破銅爛鐵你可以全部帶走，裝修如果有興趣也可以拆了帶走，但是要還原到初始狀態。（鬼知道初始狀態是什么樣子，比如房東說我這個房子以前是豪裝，你們給我改成簡裝了，現在給我復原成豪裝，估計你死的心都有了，雖然這種奇葩房東不多，但稍微給你找點小麻煩坑個幾千上萬基本是很容易的事，之后我寫合同細節的時候會再提及）

需要注意的是，當上一任租客的五年合同三天到期后，房東完全可以不續租給你，或者大幅度提升房租，這是合情合理而且合法的行為！之前有一個小朋友用值呼跟我咨詢轉讓的事，說上一任租客還有十幾天到期，催他們盡快轉讓，被我及時喝止，不然后果不堪設想。

除了剩余租期，就是所謂的目前的項目了，什么帶技術轉讓都是扯淡，他自己賺錢不可能轉讓（或者說長期經營的投入回報低于一次性收取轉讓費的回報），你接手能賺錢你自己信嗎？我們轉鋪子就是轉個口岸，千萬不要繼續經營原來的項目，否則必死無疑。

上邊我們簡單分析了下轉讓費的性質，尤其是要弄明白轉讓費轉的是剩余期限，以及支付的流程應該在一切都已經簽訂之后，最后才支付費用（當然，之前也許會收點誠意金之類，但個人認為金額不宜過大，并且需要要收據！！！如果可能的話，盡量在談判過程中要求在收據上備注如果因為對方原因導致轉讓失敗，雙倍賠償）

接下來我們還是以這個定義為依托，說明幾種特殊情況：

我轉讓的店鋪，本身房租低，合同還有3年到期，但房東要求轉讓就漲房租。

這種屬于明顯的違約行為，可以和房東溝通下，如果房東不講理就算了，將來麻煩會很多。

2. 上一任租客要10萬轉讓費，但讓我告訴房東只有5萬。

千萬不要，首先從保護自己的角度上講，轉讓費和房東沒什么關系，但轉讓要經過房東同意，你現在告訴房東五萬，將來你想轉10萬，萬一房東不爽了怎么辦，接下來從人情上講，上一任租客是一錘子買賣，房東要經常接觸，干嘛幫著外人騙熟人。

3. 房東自己要收轉讓費是怎么回事。

房東是不可以收轉讓費的，但有的房東為了變相賺錢，會把店鋪簡單裝修，收一筆裝修費，那這筆費用就變成了轉讓費的起點，在一次一次轉讓過程中被不斷抬高

房東收轉讓費的問題就是起點高，他們先收了好幾萬，之后的租客就會從這開始加，不像那種沒有原始底價的，增速比較慢，好處是所謂的冤有頭債有主，即使將來的轉讓費被炒到了20萬，房東也要為原始的幾萬塊負責，聊勝于無。

4. 轉讓費是不是只會漲不會減。