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經歷過去兩年房地產市場的深度調整，購房者置業已經更加理性。今年 1 月底以來，核心一二線城市接連優化樓市政策，政策力度不斷增強，2024 年春節假期是新政后觀察政策效果的重要節點，市場情緒和購房者意愿是否有變化，看房、購房人數是否有增加等是行業關注焦點。春節期間，中指研究院各地分析師以 " 春節樓市觀察 " 為主題，通過分析各地最新樓市變化情況，研判市場量價走勢，形成了區域市場系列報告，本文為系列研究之中西部篇。（點擊獲取系列報告）

近幾年伴隨著全國樓市的不斷調整，中西部地區市場整體亦出現較大幅度波動，除個別城市房地產市場表現相對較好外，多數城市房地產市場表現低迷。2023 年，中西部地區不斷優化調整樓市政策，但在市場預期和購買力偏弱的背景下，多數城市仍面臨較大調整壓力；2024 年春節期間城市之間表現分化、城市內部差異化現象愈加明顯。具體城市來看，成都市場表現出一定韌性和熱度，新房項目總價較高，部分剛性需求轉向二手房，二手房市場交易量大幅增長；重慶區縣返鄉置業熱度高于中心城區，置業人群以自住為主，購房決策愈加理性和謹慎，優惠政策對成交促進作用有限；西安政策優化發力下，市場整體平穩運行，改善群體漸成市場主力；武漢市場仍處調整恢復期，樓盤多降價跑量，二手房購房需求高于新房；鄭州市場分化現象加劇；南昌改善性需求走強，但市場觀望情緒仍較重；襄陽等三四線城市整體延續底部盤整態勢。

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▍成都：市場具備一定韌性和熱度，居住梯級消費體系加速形成

在行業深度調整的大背景下，成都市場表現出一定的韌性和熱度，過去兩年走出了少有的 " 獨立行情 "。

" 先舊后新 " 居住梯級消費體系加速形成。2023 年，成都新房 100㎡以下戶型的套數占比不足兩成，整體套均面積攀升到了 135㎡區間，"11+2" 區域突破 140㎡，天府新區超過 160㎡。因核心區域套總價偏高，外圍區域發展預期不足，剛性置業向二手房市場遷移現象加劇，自 2023 年 3 月起，成都二手房掛牌量突破 20 萬套，限購政策放松等因素帶動二手房單月成交套數多月超過 2 萬套，二手房成交套均面積穩定在 90㎡左右。2023 年成都二手房成交套數為新房 1.5 倍，2022 年為 1.05 倍，2021 年之前約 0.5 倍，" 先租后買、先舊后新 " 居住消費體系加速形成，二手房市場的繁榮給新房改善需求帶來良好資金支撐。2023 年成都的新房和二手房成交套數均位于全國前列。

新房市場全面改善化，但高總價產品近期出現一定滯銷。成都新房市場 143、160、180 平米以上的產品數量較多，表面上看似乎很好的契合了 " 賣舊買新 " 鏈條后端的改善換房需求，但底層邏輯還是迎合 " 家庭成員增加 " 帶來的剛性居住空間的增加。部分細分改善需求并未得到很好的滿足，如 50 歲左右兒女獨立群體 " 以大換高品質小戶型 " 的需求在市場沒有產品匹配。受 2022 年 531 政策、2023 年 926 新政刺激，2023 年五百萬以上高總價產品在成都市場成交占比提升明顯，但 12 月以來高總價產品去化速度開始下降。

新項目產品設計現明顯差異，項目間競爭激烈。當前成都市場產品設計已經開始出現明顯差異。一方面是得益于 2017 年以來 " 中心城區降容 " 帶來的容積率下降，低樓層產品諸如消防設計要求配置的改變；另一方面得益于 " 改善同質化 " 帶來的產品設計內卷。自 2023 年以來樓盤產品設計差異加劇，如 160 平米設計理念下放至 140 平米產品、兩梯兩戶獨立明廳入戶成為標配、實際得房率做到 90% 以上，導致項目間競爭愈加激烈。

整體來看，成都市場正在步入一種良性的循環。一方面，人口的底層支撐仍在，剛需和改善的需求分流會同步激活二手房市場和新房市場。另一方面，當下新房市場高總價、大面積的趨勢會倒逼開發商對于改善需求的細分進行更多思考，加快優化產品和服務的速度。未來成都市場仍然可期。

▍重慶：中心城區節前發力，區縣春節期間返鄉置業需求相對較多

2023 年，重慶樓市在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，積極響應國家政策，持續優化房地產政策環境，加大保障力度，全年市場量價基本保持平穩。

重慶樓市企穩回升，區縣占六成。回顧近年來重慶樓市，中心城區成交量在 2018 年達到高峰，成交面積超 2800 萬㎡。2019-2021 年三年期間，成交量持續收縮，但體量仍在 2000 萬㎡上下。2022 年在多個因素影響下，新房成交量快速萎縮。2023 年市場逐漸企穩，中心城區全年成交 628.8 萬㎡，同比小幅回升 4.9%。對比來看，受中心城區成交萎縮影響，盡管 2023 年重慶周邊區縣商品住宅成交面積小幅下降，但在大重慶整體市場成交中，仍占六成，市場規模猶存。

年初為樓市淡季，多方提前發力穩開局。去年年底重慶樓市小幅翹尾，但年初市場逐步進入調整期，成交熱度下滑。為保障樓市開局穩定，重慶市多部門及開發商紛紛發力，緊抓返鄉置業窗口期。

一是開展線上線下返鄉置業活動。2024 年 1 月 13-14 日，重慶舉辦 "2024 年重慶返鄉置業線下展示服務活動 "，17 家參展企業，提供了商品房項目 63 個，可交易商品房面積 212.9 萬平方米。同時，返鄉置業線上活動將持續到 2024 年 3 月 31 日，為返鄉置業市民提供了充足的看房選房空間。

二是積極出臺政策促進樓市復蘇。2024 年 1 月，重慶優化樓市政策，通過調整房產稅、實施購房補貼、支持買新換舊改善購房等舉措從供需兩端出發，更好支持居民剛性和改善性住房需求，滿足房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

三是開展春交會活動。"2024 重慶春季房地產暨家居展示交易會 " 于今年 2 月 1 日 -3 月 31 日在線上展示，中心城區 153 個樓盤集中亮相，提供可交易商品房面積 660 萬㎡，推出限時折扣、一口價、成交禮、到訪禮等多重優惠。周邊區縣如巫山縣、涪陵區等也于 1 月啟動春季房交會，推出契稅補貼等優惠，以 " 一站式 " 服務購房為春節樓市助力。

中心城區節前加速發力，春節期間到訪相對較少。重慶中心城區春節期間由于人員流動，購房置業人群相對較少，但 1 月的返鄉置業活動效果較為明顯。根據調研，在各類活動帶動下，春節前售樓部來訪量和成交量均有所增加，其中改善型客戶購房意愿較強，部分項目售樓部現場熱情較高。春節期間，中心城區項目持續推出春節不打烊、搶購特價房等優惠，但到訪量還是有所下滑，部分樓盤置業顧問表示，春節后預約看房的客戶較多。

區縣回鄉置業需求相對較多，置業人群以自住為主。相較于中心城區，重慶周邊區縣外出務工人群占比較高，因此返鄉置業需求相對較多，年前已有區縣推出多類優惠助力成交。根據春節期間走訪發現，區縣在售樓盤熱度不一，但整體熱度仍高于中心城區，尤其是優質樓盤，售樓部購房人群明顯增加。返鄉置業人群以自住為主要目的，各類優惠政策對成交促進作用有限，購房者買房決策愈加冷靜。

▍西安：政策優化維穩，改善性住房需求漸成主力

政策支持力度不斷增強。2023 年，西安加入放松限購限貸政策行列。面對 2024 年的形勢，西安相關主管部門表示，未來一方面會積極優化政策措施，更好滿足人民群眾住房需求；另一方面會積極助企紓困，多措并舉，聯合市級有關部門在滿足合理融資需求上創新舉措、打通堵點，推動全市房地產業健康穩定發展。

改善需求成為主流，賣舊換新節奏加快。隨著二孩、三孩家庭的增多，購房者對居住品質的要求持續提升，根據調研，當前改善需求居多。與此同時，西安二手房市場成交規模逐漸上升，不少家庭加快賣舊換新節奏。

激活土地市場，優質地塊接連入市。西安近期推出了多宗優質住宅用地，作為春晚分會場的曲江新區，春節期間公布供地計劃，一次性供應 9 宗住宅地塊，土地面積共計 498 畝，計容建面約 79.35 萬㎡。根據調研，部分房企相關人士表示，西安區位優勢明顯，房地產市場發展平穩，尤其近年來城市建設成果豐厚，未來規劃可期，會在西安繼續拿地深耕。

▍武漢：二手房成交量首超新房，市場正在逐步調整和恢復

近兩年，受整體行業下行和宏觀經濟大環境等多重因素的影響，武漢房地產市場經歷了一系列變化和調整。為了促進市場健康發展，武漢出臺了一系列支持政策，目前政策已經達到最寬松階段。房地產市場在政策和市場環境的雙重作用下，展現出新的發展態勢。

樓盤多降價跑量，部分購房需求轉向二手房。為了應對市場下行，武漢市多數樓盤 2022 年已經開始降價跑量，打折促銷，前幾年溢價的精裝修多數改毛坯銷售，部分項目已經從期房轉為現房，但去化依然緩慢。購房者對于價格進一步下跌仍有一定預期，導致購房決策時間延長。此外，近兩年武漢部分購房需求轉向二手房，2022 年武漢新房市場銷量降幅遠超過二手房，2023 年這一變化更為明顯，全年二手房成交量首次超過新房成交量。

收入預期下降，購房決策更為理性。收入預期的下降對于偏剛性的武漢房地產市場影響更大，相較于同類城市樓市表現，武漢市場下行幅度相對更大，恢復也更為緩慢。受購買力和收入下降的影響，購房更加理性，剛性購房需求被延后。此外，購房客戶對產品的品質和配套要求更高，2023 年部分產品力優秀的項目均取得了不錯的市場表現。

整體來看，武漢房地產市場在經歷了一系列挑戰后 ， 正在逐步調整和恢復。部分區域和典型項目表現出更加積極的趨勢。政府持續出臺支持政策穩定市場 ， 尤其是供給側改革開始發力，鼓勵和倡導綠色、智慧、健康住宅開發。開發企業也在逐步轉型升級 ， 通過優化產品結構和提升產品力 ， 以適應市場變化和消費者的高要求。展望未來 ， 在政策引導和市場需求的雙重作用下 ， 隨著供需關系進一步平衡，武漢房地產市場有望實現穩步發展。

▍鄭州：市場分化加劇，短期市場調整態勢難改，未來仍存發展空間

近幾年，鄭州房地產市場持續調整，置業情緒整體比較低迷。2023 年以來，鄭州出臺了一系列政策措施，在 " 助企紓困、惠民置業、促進消費、繁榮市場 " 等方面發揮了積極作用，為鄭州房地產市場企穩、回暖向好注入了新動能，2023 年全年主城區新房成交規模同比小幅增加。

現房銷售項目增多，剛需客戶更青睞二手房。目前鄭州市場整體供過于求，出清周期偏長，庫存去化存壓，進入現房銷售的項目逐漸增多。此外，出于對新房交付的擔憂，購房者對二手房接受度提升，特別是剛需客戶傾向于購買二手房，而改善客戶則比較青睞新房。在支付方式上，全款或高比例首付購房的人群有所增加，部分已按揭購房客戶提前還貸意愿增強。企業表現上，由于鄭州市場的低迷表現，近年來沒有新的品牌房企進駐鄭州，除頭部穩健房企外，多數外來房企逐步停止拿地，本土房企僅少數幾家表現相對穩健。

市場分化現象加劇。具體來看，三環內市場表現相對較好，主要是因為三環內可供開發的空間不大，項目區位優勢比較突出，房價表現相對堅挺，除個別特價房外房價基本保持平穩。三環至四環之間優質開發商開發的優質項目展現出一定韌性；四環外項目房價則普遍下滑，部分項目跌幅明顯。

項目營銷手段持續創新。根據調研，目前到訪禮、特價房、送車位、低首付等傳統促銷方式已經缺乏吸引力，月供補貼、宣傳現房銷售等新銷售策略開始成為熱點。營銷方式上不斷融合新媒體、新技術，諸多房企采取線上展館、直播賣房等新方式，幫助客戶足不出戶便捷看房，擴大獲客渠道。此外，對返鄉置業需求的定向營銷活動較多，不少樓盤通過微信、小紅書、抖音等社交平臺進行線上全國推廣，同時線下將地推廣告鋪到機場、火車站、高速路口等返鄉人群集中的地方，重點拓客返鄉客戶。

總的來說，鄭州房地產市場整體處于下行、內部分化嚴重的階段，產業、教育等資源配套比較豐富的區域市場表現相對堅挺，外圍遠郊區域市場快速下滑。短期來看，鄭州房地產市場仍將延續底部震蕩的趨勢，但對于配套完善、發展成熟區域內的開發商口碑較好、交付安全性較高的項目或將率先突出重圍。長遠來看，鄭州作為 1 億河南人購房置業的首選之地，市場需求較為充足，同時隨著產業的不斷導入，未來仍然存在一定發展空間。

▍南昌：改善性需求走強，觀望情緒在政府補貼到期后加重

近兩年，南昌房地產市場經歷了一系列變化和調整，政府主要通過放開限購限售，利率下調，補貼擴容、延長等方式加速市場企穩回溫。南昌首套房貸利率從 2022 年的 5.75% 降至 4.0% 左右，補帖政策以契稅補帖和購房補帖為主。房地產市場在政策和市場環境的雙重作用下筑底企穩，同時，市場特征也出現了一些轉變。

新房二手房成交占比基本相同。2022 年 5 月限售限購放開，二手房流通速度加快。今年 1 月，南昌（含南昌縣、新建區）二手掛牌量同比小幅增加，成交均價小幅下降，當前客戶偏好購買現房，二手房成交量占比增加，與新房占比基本相同。

改善性需求走強，對社區品質和物業管理重視度提升。居住需求逐步滿足背景下，住房需求逐步向改善方向發展。根據調研，目前市場上改善性住房需求占主導地位，110 平以上戶型成交占比較大，改善客戶著重關注房型、開發商品牌、社區配套、物業服務等。

政府補帖到期后，客戶觀望情緒加重。南昌房地產政策近兩年接連放松，目前首套房貸利率下行，商貸、公貸首套 2 成、二套 3 成，購房門檻較低，契稅和購房補帖從 2022 年四季度陸續出臺，2023 年底到期，根據調研，政府補帖到期后，今年以來客戶觀望情加重。

整體來看，自 2022 年四季度以來，江西出臺 64 條房地產相關利好政策，但在居民購房需求減弱影響下，政策效果并不明顯。截止目前南昌縣、灣里、紅谷灘、青山湖、經開區、安義縣 6 個區域重啟補貼，短期市場低溫態勢或延續。

▍襄陽：購房補貼力度加大，市場或延續底部平穩運行態勢

2023 年襄陽市場小幅調整。供應端，2023 年，襄陽市主城區商品住宅溫和放量，同比小幅增加，部分核心區域樓盤具備一定熱度。成交端，襄陽市主城區商品住宅成交量同比小幅下降，整體銷售形勢略好于全國同類三四線城市平均水平。價格方面，受核心板塊項目成交量占比和改善類需求占比增加影響，2023 年，襄陽市商品住宅成交均價較 2022 年小幅上漲。產品方面，襄陽市商品住宅現有產品類型與市場需求存在一定錯配，尤其是主城區比較缺少高端改善類項目和產品，偏改善置業需求的選擇余地較小。

項目營銷手段多，政府補貼力度加大。今年 1 月中旬，襄陽市開啟春節返鄉置業 " 迎春安居嘉年華 " 活動，推出買房送家電、送車位代金券、購房砸金蛋贏現金等活動。與此同時，2024 年伊始，襄陽市多部門聯合推出 " 襄九條 "，加大購房補貼力度。

整體來看，2024 年 1 月，新出臺的 " 襄九條 " 已為全年政策基本定調，隨著全年樓市政策空間進一步打開，居民消費端政策有望再度發力，購房補貼力度和適用范圍進一步擴大，2024 年全年市場有望繼續底部平穩運行。

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2023年度盤點

中國房地產 2023 年市場總結 &2024 年趨勢展望

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2023 年中國房地產企業銷售百億企業排行榜

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2023 年全國房地產企業拿地 TOP100 排行榜

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2023 年中國房地產代建企業排行榜

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2023 年中國房地產政策盤點

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年度盤點丨 2023 年樓市十大關鍵詞

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支持民營房企融資，三支箭最新進展

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2023 年房地產行業并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC 與險資積極參與

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2023 中國商業地產市場年報

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2023 年城市更新發展總結與展望∣政策篇

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政策解讀

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企業研究

2024 年 1 月中國房地產企業銷售業績排行榜

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